Tout savoir sur la nue-propriété immobilière en 3 points

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Déc

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Le droit de propriété est le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Ce droit peut faire l’objet d’un démembrement dissociant l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et/ou d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers), quant au nu-propriétaire, il conserve le droit de disposer du bien (le vendre ou le donner). Revenons ensemble sur le mécanisme de nue-propriété immobilière, sur son fonctionnement et ses avantages.

 

1/ Principes de fonctionnement de la nue-propriété immobilière

Dans le cadre des programmes immobiliers « packagés », il est proposé l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier.
Son usufruit est détenu par une tierce personne (physique ou morale), généralement un bailleur institutionnel, pendant 15 à 20 ans, qui gère, loue et entretient le bien durant toute cette période. Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun loyer.
A l’issue de la période de démembrement (15 ou 20 ans), l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien à sa valeur vénale et sans droits de mutation. Il est alors libre de le louer, de l’occuper ou même de le revendre.

2/ Les avantages de la nue-propriété immobilière

a. Un double effet de levier :

Mécanique :

En achetant uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investisseur l’achète en moyenne 30 à 40 % moins cher que s’il l’avait acquis en pleine propriété (en contrepartie de la renonciation temporaire à l’usufruit du bien).
Par conséquent, les frais de notaire acquittés portent sur la seule valeur de la nue-propriété et sont donc moindres (assiette moins importante qu’en cas d’acquisition en pleine propriété).
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère mécaniquement 100 % de la valeur du bien au moment de la mutation.

Economique :

Pendant la période de démembrement, selon les évolutions du marché immobilier local, la valorisation du patrimoine évolue.
Fonctionnement nue-propriété

b. La propriété immobilière sans les contraintes et les charges inhérentes

L’investisseur nu-propriétaire est libéré des contraintes et des charges inhérentes à la gestion, à la location et à l’entretien du bien, celles-ci incombant généralement à l’usufruitier (dispositions contractuelles pouvant prévoir une dérogation à l’article 605 du code civil). Les charges, les travaux de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’habitation et toutes les autres dépenses liées à l’usage du bien, sont en général et selon les cas, à la charge du locataire ou de l’usufruitier.

c. Des avantages fiscaux indéniables

Au-delà de l’absence de taxe d’habitation et de taxe foncière, l’investissement immobilier en nue-propriété ne génère pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement.
Lorsque l’investisseur a contracté un prêt pour acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, les intérêts d’emprunt sont généralement déductibles de ses revenus fonciers provenant de ses autres immeubles. Dans le cas où l’investisseur ne disposerait pas d’autres revenus fonciers, le déficit foncier qui correspond aux intérêts d’emprunt est imputable sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce type d’investissement présente également un avantage majeur pour les foyers soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune puisque la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’ISF pour le nu-propriétaire. Le bien ne réintègrera l’assiette imposable à l’ISF de l’investisseur qu’au terme du démembrement, lorsque la pleine propriété sera reconstituée entre les mains du nu-propriétaire.

3/ En conclusion

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier constitue donc une opération sur le long terme qui peut se révéler judicieuse à plusieurs titres, et notamment dans l’optique de préparation de la retraite (récupération de la pleine propriété du bien synchronisée). Les opportunités d’optimisation patrimoniale et fiscale qui en découlent sont multiples et l’association du dispositif avec d’autres produits d’investissement (immobilier, retraite, épargne, défiscalisation, prêts bancaires, etc.) peut être particulièrement avantageuse.

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Bertrand PAYN

Diplômé de l’EM Lyon, du CELSA et de l’École des Mines d’Alès, Bertrand possède une expérience de plusieurs années en communication et marketing dans l’univers de la gestion de patrimoine. Il a notamment passé quatre années au sein de filiales du Groupe Crédit Agricole Assurances dédiées à la gestion de patrimoine et à l’assurance vie.
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