Cette stratégie consiste à acquérir en démembrement à l’aide d’une trésorerie non utile à l’exploitation : l’usufruit temporaire de parts de Société Civile de Placement Immobilier par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. La nue-propriété de ces mêmes parts est acquise sur ses fonds propres par le client.
La durée du démembrement est à définir selon les objectifs de vos clients. En règle générale, la fin du démembrement est à faire coïncider avec la date souhaitée du départ à la retraite afin de mettre en place des solutions de revenus complémentaires.
Cette configuration d’investissement offre de multiples avantages :
– Un rendement intéressant et une diversification de la trésorerie au niveau de la société à l’IS avoisinant les 5% ;
– Contrairement à une distribution de dividendes classique, la distribution de dividendes s’effectuera à hauteur du seul besoin de trésorerie nécessaire à l’acquisition de la nue-propriété et au paiement de l’impôt sur le revenu relatif à cette sortie ;
– Si vous souhaitez éviter le coût fiscal d’une distribution de dividendes,vous avez également la possibilité d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI à l’aide de vos ressources personnelles ;
– Les revenus annuels dégagés par l’investissement bénéficient d’une fiscalité privilégiée pendant toute la durée du démembrement : amortissement linéaire du droit d’usufruit et soumission des revenus à l’impôt sur les sociétés ;
– Au terme du démembrement, il y a reconstitution de la pleine propriété des parts dans votre patrimoine privé en totale exonération (article 1133 du Code Général des Impôts) ;
– Vous avez la possibilité d’anticiper et d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants en donnant la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants ou encore les faire participer à l’opération en donnant au préalable une somme d’argent (exonération jusqu’à 31 865 € par enfant majeur et par parent) leur permettant d’acquérir la nue-propriété.
Guillaume SEREAUD
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