Stratégie d’optimisation de trésorerie d’entreprise en SCPI démembrée

19
Oct

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Cette stratégie consiste à acquérir en démembrement à l’aide d’une trésorerie non utile à l’exploitation : l’usufruit temporaire de parts de Société Civile de Placement Immobilier par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. La nue-propriété de ces mêmes parts est acquise sur ses fonds propres par le client.

La durée du démembrement est à définir selon les objectifs de vos clients. En règle générale, la fin du démembrement est à faire coïncider avec la date souhaitée du départ à la retraite afin de mettre en place des solutions de revenus complémentaires.

Cette configuration d’investissement offre de multiples avantages :

– Un rendement intéressant et une diversification de la trésorerie au niveau de la société à l’IS avoisinant les 5% ;
– Contrairement à une distribution de dividendes classique, la distribution de dividendes s’effectuera à hauteur du seul besoin de trésorerie nécessaire à l’acquisition de la nue-propriété et au paiement de l’impôt sur le revenu relatif à cette sortie ;
– Si vous souhaitez éviter le coût fiscal d’une distribution de dividendes,vous avez également la possibilité d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI à l’aide de vos ressources personnelles ;
– Les revenus annuels dégagés par l’investissement bénéficient d’une fiscalité privilégiée pendant toute la durée du démembrement : amortissement linéaire du droit d’usufruit et soumission des revenus à l’impôt sur les sociétés ;
– Au terme du démembrement, il y a reconstitution de la pleine propriété des parts dans votre patrimoine privé en totale exonération (article 1133 du Code Général des Impôts) ;
– Vous avez la possibilité d’anticiper et d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants en donnant la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants ou encore les faire participer à l’opération en donnant au préalable une somme d’argent (exonération jusqu’à 31 865 € par enfant majeur et par parent) leur permettant d’acquérir la nue-propriété.

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Guillaume SEREAUD

Directeur Business Région et Produits Financiers Titulaire d’un master professionnel de gestion de patrimoine et d’une maîtrise de finance d’entreprise et de marché, Guillaume a débuté sa carrière en 2005 en tant qu’ingénieur patrimoine chez Corbel & associés puis chez Novalfi, jusqu’en 2012. Cette année-là, il intègre FIP Patrimoine et prend la responsabilité de l’Ingénierie Patrimoniale, avant de rejoindre Expert et finance en 2013, au même poste. Il anime aujourd’hui une équipe de 5 ingénieurs en patrimoine et réalise études, dossiers et montages patrimoniaux (privé et professionnel), tout en assurant au quotidien une veille juridique et technique.
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Commentaires

  • 26 décembre 2014

    Merci pour cet enrichissant article, je travaille dans le milieu des affaires en tant que salarié, et sincèrement j’y ai pu apprendre beaucoup de chose

  • SAUBLENS
    1 décembre 2014

    Bonjour,

    Merci. Dommage que l’écrit n’est pas étayé d’un cas pratique, même simple.

  • NALLET FREDERIC
    1 décembre 2014

    Bonjour,
    Cette stratégie est-elle validée par l’administration fiscale ?
    Qu’en est-il du risque de requalification ?
    Cdlt

    • Julie Consigny
      27 janvier 2015

      Comme lors de toute stratégie, il est impératif que chaque partie y trouve un intérêt économique certain et que les valorisations des droits démembrées soient au plus proche de la réalité.

  • TORPE
    29 novembre 2014

    E réponse à la LOI n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012, comment gérez vous la réponse ministérielle Lambert du 2 juillet 2013 (rép. n° 15540 : JO déb. Sénat, p. 6919) estimant que l’acquisition démembrée relevait bien des dispositions de l’article 13-5° du C.G.I. pour le démembrement de parts de SCPI.

    • Julie Consigny
      27 janvier 2015

      Désolée pour la réponse un peu tardive, mais le démembrement est par la suite confié aux partenaires de SCPI sélectionnés, chargés de trouver les solutions d’investissement adéquats.

  • Bertrand
    28 novembre 2014

    Bonjour,
    je comprend bien le montage (je pense), mais m’interroge très fortement sur la pérennité fiscale de ce genre d’opération.
    D’une part, la société d’exploitation n’a aucun intérêt « entrepreneurial » à faire ce genre de montage et doit donc adapter son objet social,
    D’autre part, en effectuant ce placement, la société démontre que sa trésorerie n’est pas nécessaire à l’exploitation et donc, qu’elle est susceptible d’être réintégrée dans l’assiette ISF du dirigeant,
    Enfin, nous sommes à la limite de l’abus de bien social puisque cela profite essentiellement au dirigeant sous forme d’enrichissement in fine,
    Me trompes-je ?

    • Julie Consigny
      27 janvier 2015

      La société d’exploitation n’a aucun intérêt « entrepreneurial » en tant que tel, mais de même que conserver une trésorerie structurellement excédentaire. En ce sens, réaliser un placement de trésorerie lui permettant de capitaliser, notamment pour des projets futurs, apporte un intérêt économique certain puisque la société s’enrichit en achetant un droit d’usufruit sur la période. Bien entendu, la trésorerie ainsi placée doit rester dans des proportions raisonnables et ne doit pas mettre en péril le cycle d’exploitation. De même, ce schéma s’envisage aussi dans les holding patrimoniales.

      Concernant l’ISF, s’agissant d’un placement non nécessaire à l’exploitation, il devrait en effet être déclaré, tout comme une trésorerie structurellement excédentaire. Quant à l’abus de bien social, la société s’enrichit de l’achat de l’usufruit sur la période de démembrement, elle en profite pleinement. De plus, il est écarté par la réponse ministérielle Straumann du 5/5/2009.

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