La cession temporaire d’usufruit de parts de SCI

23
Nov

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Nombreux sont les clients qui recherchent le meilleur mode de détention pour les locaux professionnels affectés à leur société d’exploitation. La solution la plus courante consiste à créer une SCI non soumise à l’IS. Problème, les échéances d’emprunt et la fiscalité associée aux revenus fonciers finissent par les convaincre d’opter de manière irrévocable pour l’impôt sur les sociétés. Une solution bien moins intéressante lorsqu’ils décident de vendre leur bien.

Et même si cette option permet de réduire l’effort d’épargne pendant la période de remboursement de l’emprunt, les conditions de cession du bien à terme sont néanmoins beaucoup moins favorables.

 

N’existe-t-il pas une alternative à l’option IS ?

Une solution mérite d’être étudiée, celle de la cession temporaire de l’usufruit des parts de la SCI à la société d’exploitation. Avant toute proposition de cette solution, une pré-étude de faisabilité est nécessaire, cela passera par :

  • Une expertise immobilière diligentée auprès d’un expert judiciaire agréé près la Cour d’Appel qui devra dans son rapport confirmer le montant des loyers pratiqués actuellement sur la SCI ;
  • Une étude des cash-flows futurs actualisés sur les flux de trésorerie de la SCI : cette méthode reconnue par la jurisprudence et les praticiens doit forcément déboucher, pour une période de démembrement donnée, sur un usufruit positif. En effet, quel intérêt aurait la société d’acquérir un usufruit négatif ? Si la période de démembrement se limite à la période de remboursement de l’emprunt, l’intérêt économique pour la société d’exploitation ne sera pas caractérisé dans la grande majorité des cas, sauf si l’on est en présence d’un local professionnel offrant une rentabilité élevée.

 

L’opération de cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI aboutira à la détention schématique suivante :

illustration cessation temporaire d'usufruit

Bien entendu, le produit de cession de l’usufruit temporaire n’échappera pas à l’article 13-5 1° du Code général des impôts qui impose, depuis la 3ème loi de finances rectificative pour 2012, la valeur de l’usufruit temporaire dans la catégorie des revenus fonciers des cédants. Cette taxation est néanmoins à relativiser puisque l’usufruit est calculé sur les parts, donc sur l’ensemble des flux de la SCI emprunt compris, ce qui permet d’obtenir un usufruit moins élevé qu’un usufruit calculé directement sur l’immeuble. De plus, cela évite à la société d’exploitation de décaisser une charge trop importante au titre de l’acquisition de l’usufruit temporaire des parts de la SCI.

Quels sont les avantages de ce mode de détention ?

Pour la société d’exploitation :

  • La société sécurise sur une très longue période ses conditions locatives car l’usufruitier disposera du droit de vote correspondant ;
  • La société d’exploitation, soumise à l’IS, est imposée sur le résultat de la SCI selon les règles BIC (article 238 bis K du CGI). La quote-part de résultat revenant à la société d’exploitation sera calculée avec prise en compte d’un amortissement sur le poste construction des immeubles inscrit à l’actif du bilan de la SCI ;
  • La société d’exploitation détiendra un pouvoir d’affectation du résultat de la SCI et s’attribuera chaque année la trésorerie de la SCI, si possible à hauteur du résultat ;
  • L’usufruit temporaire des parts de la SCI, constituant une immobilisation incorporelle inscrit à l’actif du bilan de la société d’exploitation, pourra être amorti.

 

Pour les personnes physiques :

  • Ils perçoivent le produit de cession de l’usufruit des parts ;
  • Les associés nus-propriétaires personnes physiques sont déchargés de toute imposition durant le démembrement ;
  • Ils redeviennent pleins propriétaires des parts de la SCI au terme du démembrement en franchise totale d’impôt (article 1133 du CGI) ;
  • Après le démembrement, ils peuvent soit continuer de louer le bien pour des revenus complémentaires, soit céder le bien dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers.

 

En règle générale, la société d’exploitation qui acquiert un usufruit temporaire portant sur les parts d’une SCI réalise un investissement dont le taux de rentabilité interne avoisine les 10 % et réduit son effort de trésorerie pour ses conditions locatives entre 20 % et 40 % sur la période selon les paramètres retenus. L’intérêt économique sera donc caractérisé pour la société d’exploitation, condition essentielle pour la mise en oeuvre de l’opération. Les droits économiques de chaque partie, usufruitier et nus-propriétaires seront régis dans le cadre d’une convention de démembrement.

Les équipes d’Expert & finance se tiennent à votre disposition pour étudier la faisabilité des opérations de démembrement sur l’immobilier professionnel existant ou à acquérir, source de forte valeur ajoutée pour vos clients

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Guillaume SEREAUD

Titulaire d’un master professionnel de gestion de patrimoine et d’une maîtrise de finance d’entreprise et de marché, Guillaume a débuté sa carrière en 2005 en tant qu’ingénieur patrimoine chez Corbel & associés puis chez Novalfi, jusqu’en 2012. Cette année-là, il intègre FIP Patrimoine et prend la responsabilité de l’Ingénierie Patrimoniale, avant de rejoindre Expert & finance en 2013, au même poste où il devient ensuite Directeur Business Région et Produits Financiers. Depuis 2017, il est Directeur des activités de gestion privée du Groupe Crystal - Expert & Finance
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Commentaires

  • 5 novembre 2018

    Bonjour,

    Pourriez-vous s’il vous plaît expliquer : Par quel calcul est déterminé la valeur de l’usufruit ainsi que de la nue-propriété que doivent s’acquitter la société d’exploitation ainsi que les personnes physiques ?

    Cordialement

    • Manon Stubbe
      6 novembre 2018

      Bonjour M. De Oliveira,

      C’est une valorisation économique des droits d’usufruit et de nue-propriété et non fiscale.
      L’usufruit se calcule par la méthode d’actualisation des flux futurs.

      Bien à vous
      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine.

  • 28 septembre 2018

    Bonjour,

    – Certains événements tels que la re-négociation de l’emprunt ou encore l’acquisition d’un nouveau bien dans la SCI dont les parts sociales sont démembrées affectent le plan initial de remontée de trésorerie.
    Dès lors, il se peut que l’opération initiale d’acquisition de l’usufruit temporaire par la société d’exploitation ne soit plus intéressante économiquement et que cette dernière s’expose donc à l’abus de droit.
    Que préconisez vous pour l’éviter ?

    – Si le nu-propriétaire a l’opportunité de vendre à un bon prix le bien immobilier durant le montage fiscal, quel serait le montant que celui-ci devrait reverser à l’usufruitier ?
    Ce montant est-il d’ordre légal ou contractuel (à prévoir dans les statuts ou l’acte de cession de l’usufruit ) ?

    • Manon Stubbe
      15 octobre 2018

      Bonjour Monsieur Bitton,

      Question : Certains événements tels que la renégociation de l’emprunt ou encore l’acquisition d’un nouveau bien dans la SCI dont les parts sociales sont démembrées affectent le plan initial de remontée de trésorerie. Dès lors, il se peut que l’opération initiale d’acquisition de l’usufruit temporaire par la société d’exploitation ne soit plus intéressante économiquement et que cette dernière s’expose donc à l’abus de droit. Que préconisez-vous pour l’éviter ?
      Réponse : Dans le cadre de la cession de l’usufruit des parts d’une SCI à une société d’exploitation, la valeur du droit d’usufruit acheté par la société d’exploitation correspond à la somme des flux de trésorerie nets générés par la SCI, actualisés annuellement, qui remonteront dans la société d’exploitation durant la période du démembrement déterminée.
      La modification d’un des paramètres générateur des flux de trésorerie (modification du montant des échéances de l’emprunt, loyers supplémentaires perçus par la SCI …) entrainerait la modification mécanique de la valeur du droit d’usufruit par rapport à la solution mise en œuvre au moment du démembrement.
      Nous conseillons l’intégration d’une clause de révision du prix dans la convention de démembrement en cas de modification substantielle de l’économie du contrat.
      Dans l’hypothèse d’une renégociation d’emprunt à la baisse par exemple, les flux revenant à la société d’exploitation usufruitière s’en trouveraient améliorés. En conséquence, le droit d’usufruit serait à revaloriser à la hausse et la société devrait verser un complément au nu-propriétaire.
      Dans l’hypothèse d’un second projet d’acquisition, nous recommandons l’acquisition par une nouvelle structure afin de ne pas influer sur la première opération.
      Plus généralement, il est préférable de ne pas modifier les paramètres qui influencent directement les flux annuels de trésorerie générés par la SCI. Ceci, durant toute la période du démembrement déterminée.

      Question : Si le nu-propriétaire a l’opportunité de vendre à un bon prix le bien immobilier durant le montage fiscal, quel serait le montant que celui-ci devrait reverser à l’usufruitier ?
      Ce montant est-il d’ordre légal ou contractuel (à prévoir dans les statuts ou l’acte de cession de l’usufruit ) ?
      Réponse : En premier lieu, la cession du bien immobilier nécessitera l’accord de l’usufruitier. La cession génèrera par la suite une plus-value imposable. Selon la rédaction des statuts, le résultat exceptionnel profitera à l’usufruitier (la société d’exploitation) ou au nu-propriétaire. Le redevable de l’imposition sera l’associé attributaire du revenu exceptionnel que constitue la plus-value. En l’absence de précisions dans les statuts, le revenu exceptionnel profite au nu-propriétaire.
      Attention toutefois, une indemnité devra être calculée au profit de l’une ou l’autre des parties à l’opération en application de la clause de révision du prix précitée.

      Bien à vous,
      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine.

  • ROGGIANI
    21 janvier 2016

    Bonjour,

    Ne serait-il pas plus judicieux d’acquérir la plein propriété par la société d’exploitation IS et de céder à tite onéreux la nue-propriété à une SCI IR ou à soi même et ainsi ne concerver que l’usufruit temporaire ? (Pour éviter la taxation de la cession de l’usufruit temporaire)

    Cordialement,

    Roggiani Alexandre

    • Julie Consigny
      4 février 2016

      Bonjour Monsieur,

      Nous serions particulièrement prudent sur ce schéma ; en effet la concomitance des opérations fragilise nettement cette préconisation ; l’achat de la pleine propriété apparaissant clairement comme répondant à l’objectif de contourner l’article 13,5° du CGI. Certes, le risque pèse sur le vendeur – puisque c’est lui qui évite l’imposition en revenus fonciers – mais l’administration est en droit d’aller rechercher toutes les parties à l’acte. On ne peut donc pas écarter le risque d’un contentieux avec les services fiscaux.

      Selon nous, il conviendrait de laisser un délai suffisant entre (i) l’acquisition en pleine propriété et (ii) la cession de la nue-propriété, cette dernière opération devant refléter une réelle volonté de transmettre un patrimoine.

      De plus, la technique CTU permet dans la plupart des cas un effort d’épargne moins important de la part des personnes physiques. En effet, dans le schéma que vous proposez, les personnes physiques devront s’organiser pour acquérir la nue-propriété soit avec leurs liquidités personnelles, soit en sollicitant un emprunt auprès d’un établissement de crédit.

      Bien cordialement,

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