La fiscalité des SCPI pour les associés personnes morales

24
Mai

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Contrairement à certains supports d’investissement, comme l’assurance vie par exemple, la souscription de parts de SCPI est ouverte aux personnes morales (entreprises, associations, holdings, SCI, etc.). Si la qualité du souscripteur n’a aucune incidence sur la nature, la variété ou les avantages liés à l’investissement en SCPI, il en va autrement de sa fiscalité. En effet, l’imposition des produits de l’investissement est différente selon que l’associé considéré soit une personne morale ou une personne physique. Penchons-nous aujourd’hui sur la fiscalité des SCPI pour les personnes morales.

 

Préambule : la fiscalité des SCPI en tant que société

Comme nous le détaillions dans un précédent article, les SCPI, en tant que société de gestion, sont « fiscalement transparentes » ; elles ne sont donc pas imposées sur les différents revenus qu’elles perçoivent (loyers, éventuels revenus liés aux investissements financiers réalisés, éventuelles plus-values immobilières en cas de cessions de biens, etc.). Par conséquent, ce sont les associés détenteurs de parts qui doivent régler les impôts résultant de l’activité de la SCPI au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent et des quotes-parts des différents types de revenus intégrés aux produits reversés aux associés. Les différents types de revenus sont les suivants : revenus fonciers (loyers versés par les locataires occupant les biens détenus par la SCPI), revenus financiers (produits d’éventuels placements financiers), plus-values mobilières (produits d’éventuels placements financiers) et plus-values immobilières (en cas de cessions de biens).

Cette règle s’applique pour les associés personnes physiques comme pour les associés personnes morales.

Les sociétés de gestion communiquent chaque année des documents explicatifs (synthèse fiscale, annexe fiscale, notice explicative, etc.) à leurs associés afin de les aider à remplir leur(s) déclaration(s) fiscale(s). La tâche leur est donc grandement facilitée puisque ces documents permettent au contribuable de savoir quel montant porter aux différentes cases de sa ou ses déclarations.

Les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values mobilières

Les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers, calculées par la société de gestion, dans leur résultat fiscal annuel. Elles sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Les plus-values mobilières relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme ; la quote-part correspondante est donc intégrée dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Les associés exploitants individuels imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou des Bénéfices Agricoles (« BIC » ou « BA ») selon le régime réel et dont les parts de SCPI sont inscrites à l’actif, intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers dans leur résultat fiscal annuel, sous réserve qu’elles n’excèdent pas 5 % du total des produits. Dans le cas contraire, elles doivent être ventilées du résultat afin d’être imposées à l’impôt sur le revenu au niveau de l’exploitant selon les mêmes modalités que les associés personnes physiques. Les plus-values mobilières sont intégrées au bénéfice imposable de l’associé, sauf si leur quote-part excède 5 % du résultat professionnel de l’associé. Si ce seuil est dépassé, l’associé est tenu de ventiler la quote-part des plus-values lui revenant afin de la soumettre à l’impôt sur les plus-values immobilières (cf. fiscalité sur les plus-values immobilières en cas de cession de parts pour les associés personnes physiques).

Pour les associés organismes à but non-lucratif, la quote-part correspondant aux revenus fonciers est exonérée d’impôt sur les sociétés. Les revenus financiers bénéficient d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés : 15 % pour les dividendes, 24 % pour les revenus de produits de créances non négociables et 10 % pour les revenus d’obligations. Les plus-values mobilières sont fiscalement exonérées puisque les organismes à but non-lucratif sont exonérés d’impôt sur les sociétés sur les plus-values.

Les plus-values immobilières (en cas de cessions de biens par la SCPI et de cession de parts par l’associé personne morale)

La quote-part de la plus-value immobilière réalisée par la SCPI est versée aux associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou à l’impôt sur les sociétés. Ils doivent donc inclure ce montant dans leur déclaration de résultat et payer l’impôt correspondant.

Concernant les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme ; la quote-part correspondante est donc intégrée dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Pour les associés personnes morales imposables dans la catégorie des BIC ou BA selon le régime réel et dont les parts de SCPI sont inscrites à l’actif, les plus-values immobilières sont intégrées au bénéfice imposable de l’associé, sauf si leur quote-part excède 5 % du résultat professionnel de l’associé. Si ce seuil est dépassé, l’associé est tenu de ventiler la quote-part des plus-values lui revenant afin de la soumettre à l’impôt sur les plus-values immobilières (cf. fiscalité sur les plus-values immobilières en cas de cession de parts pour les associés personnes physiques).

Pour les associés organismes à but non-lucratif, les plus-values mobilières sont fiscalement exonérées puisque les organismes à but non-lucratif sont exonérés d’impôt sur les sociétés sur les plus-values.

En conclusion

Si la fiscalité des SCPI peut paraître moins complexe pour les associés personnes morales que pour les associés personnes physiques, le sujet n’en demeure pas moins technique. Pour vous orienter dans vos choix et mettre en place une stratégie patrimoniale efficiente, spécifique aux personnes morales, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

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Bertrand PAYN

Diplômé de l’EM Lyon, du CELSA et de l’École des Mines d’Alès, Bertrand possède une expérience de plusieurs années en communication et marketing dans l’univers de la gestion de patrimoine. Il a notamment passé quatre années au sein de filiales du Groupe Crédit Agricole Assurances dédiées à la gestion de patrimoine et à l’assurance vie.
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Commentaires

  • 13 février 2019

    Bonjour, les revenus fonciers de parts de SCPI souscrites par une sarl sont ils soumis aux prélèvements sociaux ? Sachant que ces revenus fonciers sont ajoutés aux bénéfices de la sarl et imposes à IS. Cordialement.

    • Manon Stubbe
      13 février 2019

      Bonjour,
      Si votre SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus du SCPI sont alors réintégrés dans le résultat fiscal de la SARL et soumis à l’IS. Si la SARL distribue par la suite un dividende à ses associés personnes physiques, ce dividende est soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
      Bien à vous,
      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine.

  • 11 février 2019

    Bonjour les revenus de parts de scpi achetées par une sarl sont ils taxés à 17,2% pour les prélèvements sociaux ? (En plus d’être ajoutés aux bénéfices de la sarl et imposés à IS )

    • Manon Stubbe
      12 février 2019

      Bonjour,
      Dans l’hypothèse où votre SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus du SCPI sont réintégrés dans le résultat fiscal de la SARL et soumis à l’IS. Si la SARL distribue par la suite un dividende à ses associés personnes physiques, ce dividende est soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
      Bien à vous,
      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine.

  • 12 août 2017

    Merci pour votre article.
    Du coup, pour la CSG prélevée directement par les sociétés de gestion sur la part des revenus financiers de la SCPI : ces prélèvements ne devraient pas être effectués en théorie pour les sommes versées aux personnes morales à l’IS ou aux organismes à but non lucratif ?? (or je pense que les sommes versées chaque trimestre sont identiques pour tous les associés …)

    • Bertrand Payn
      21 août 2017

      Bonjour Monsieur Balazuc,

      En théorie les organismes ne font pas de prélèvement à la source sur ce type d’opération et transmettent le résultat fiscal à chaque associé, charge à lui de déclarer son imposition selon ses propres règles fiscale, selon le principe de la semi transparence des SCPI. Dans le cas d’un prélèvement à la source erroné, le contribuable peut demander à la compagnie de récupérer l’imposition indue.

      Nous espérons avoir répondu à votre question.

      Bien cordialement,

      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine.

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