Données Partagées – Le démembrement et l’acquisition en nue-propriété pour une gestion innovante de votre trésorerie

21
Mar

Si vous disposez de capitaux ou d’une capacité d’épargne à optimiser , financez une acquisition en nue-propriété pour acquérir des parts de SCPI ou un bien immobilier pour une valeur inférieure à celle de la pleine propriété !

Au terme du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété de votre investissement en exonération de taxation.

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ATOUTS DE l’ACQUISITION EN NUE-PROPRIETE
La propriété d’un bien démembré est éclatée entre:

– L’usufruitier qui dispose de la jouissance ou les revenus d’un bien, pendant la période du démembrement (encaissement de la location du bien, réalisation d’éventuels travaux à  sa charge… ).
– Le nu-propriétaire qui devient automatiquement et gratuitement plein propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit. (CGI.art . 1133)

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Cette opération vous permet notamment :
– De développer, diversifier votre patrimoine immobilier, à coût et fiscalité réduits, sans souci de gestion (gestion locative des loyers à encaisser, taxe foncière et charges d’entretien du logement assumées par le bailleur institutionnel),

– L’optimisation de votre fiscalité (IR et prélèvements sociaux en déduisant des revenus fonciers préexistants les charges financières de l’investissement, ISF et vos dépenses (taxes locales à la charge de l’usufruitier, travaux et réparations).

– De bénéficier d’un complément de revenus pour la retraite (récupération à terme de la pleine propriété sans impact sur le prix d’achat)

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° Déduction des intérêts d’emprunts ou titres des revenus fonciers possible en cas d’acquisition d’un bien immobilier en direct avec usufruitier bailleur social (qui s’occupe du bail avec les locataires).

° L’usufruitier est redevable de l’impôt ISF. L’acquisition par emprunt d’actifs en nue-propriété ne permet plus de déduire cette dette au passif de l’ ISF.

FOCUS SUR UNE STRATÉGIE DE SORTIE DE TRÉSORERIE D’ENTREPRISE EN SCPI DÉMEMBRÉE
Cette stratégie consiste à acquérir en démembrement à l’aide d’une trésorerie non utile.

– L’usufruit de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est acheté par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS);

– Vous payez la nue-propriété de ces mêmes parts

– La durée du démembrement se prévoit selon vos objectifs. En règle générale, l’échéance du démembrement est à faire coïncider avec la date souhaitée du départ à la retraite afin de mettre en place des solutions de revenus complémentaires avec un minimum de frais, sans gros investissement.

 

Ce dispositif d’investissement offre de multiples avantages:

– un rendement intéressant et une diversification de la trésorerie de l’acquéreur au niveau de la société à l’IS avoisinant les 5%,

– contrairement à une distribution classique, la distribution de dividendes s’effectuera à hauteur du seul besoin de trésorerie nécessaire à l’acquisition de la nue-propriété et au paiement de l’impôt sur le revenu relatif à cette sortie.

– si vous souhaitez éviter le coût fiscal d’une distribution de dividendes, il est possible d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI à l’aide de vos ressources personnelles,

– les revenus annuels dégagés par l’investissement bénéficient d’une fiscalité privilégiée pendant toute la durée du démembrement : amortissement linéaire du droit d’usufruit et soumission des revenus à l’impôt sur les sociétés,

– au terme du démembrement, il y a reconstitution de la pleine propriété des parts dans son patrimoine privé en totale exonération (article 1133 du Code Général des Impôts),

– vous avez la possibilité d’anticiper et d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants en leur donnant la nue-propriété des parts de SCPI ou encore en les faisant participer à l’opération en donnant au préalable une somme d’argent (exonération jusqu’à 31 865€ par enfant majeur et par parent) leur permettant d’acquérir la nue-propriété

En ce qui concerne d’autres objectifs patrimoniaux comme la revente ou le viager, ces choix ne sont possibles qu’à extinction du démembrement.

Schéma illustratif de la stratégie

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Si vous souhaitez construire une stratégie de ce type et mettre en place un contrat pour une acquisition en nue-propriété dans de la pierre nous vous conseillons de faire appel à un conseiller en Gestion de Patrimoine qui pourra vous fournir des outils type simulateurs de gains en relation avec ce principe d’achat.

Des programmes anciens et neufs dans plusieurs grandes villes de France sont régulièrement disponibles parmi les produits Expert & finance, notamment dans les lieux où le tourisme joue un rôle clé.

 

Exemples de nue-propriétés proposées par Expert & finance :

15ème Art à Paris  – Plein Parc à Roubaix – Tour Ycone à Lyon …