Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées « pierre papier », sont des sociétés qui détiennent et gèrent des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, locaux industriels, immobilier de santé et d’éducation, etc.) pour le compte de leurs associés détenteurs de parts et leur reversent des revenus.

 

Ainsi lorsque des épargnants choisissent d’investir dans des parts de SCPI, ils acquièrent une partie du capital de la société et donc de son portefeuille immobilier.

L’un des avantages de la SCPI est son accessibilité. C’est-à-dire que le montant d’investissement minimum est bien plus faible que celui qui doit être consacré à l’achat d’un bien en direct (à partir de 1 000€). Vous pouvez donc être concerné si vous ne disposez pas d’une somme très importante mais que vous désirez tout de même investir dans l’immobilier.

 

Les SCPI devraient également vous intéresser si vous souhaitez investir dans la pierre sans les soucis de gestion inhérents à la détention d’un actif immobilier en direct. En effet, c’est la société de gestion qui assume la fonction de gestion immobilière et les contraintes qui s’y rattachent : sélection des immeubles, des cessions et des locataires, recouvrements des loyers et risques locatifs en tous genres, etc.

 

Si vous souhaitez percevoir des revenus réguliers, suite à votre départ en retraite par exemple, les SCPI peuvent également être un bon choix d’investissement pour vous, puisque les revenus sont généralement versés trimestriellement aux associés par la société de gestion et vous aurez ainsi l’assurance de pouvoir bénéficier d’un complément régulier de revenus.

 

Enfin, si vous ne souhaitez pas mettre tous vos œufs dans le même panier, investir en SCPI peut être une des solutions patrimoniales envisageables. En effet, elles permettent d’accéder à une offre immobilière fortement diversifiée puisque les sociétés de gestions investissent fréquemment dans différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, murs de magasins, centres commerciaux, logements, …) et parfois même ailleurs en Europe (Allemagne essentiellement) afin de diversifier leur patrimoine et de booster leur rentabilité.

En pratique, la société assume la gestion du patrimoine immobilier ; c’est-à-dire qu’elle prend en charge tout ce qui se rapporte à la sélection, à la location, à l’entretien et à la cession des biens. Une fois les loyers (versés par les locataires des biens qu’elle détient) encaissés, elle reverse à chaque associé la quote-part qui lui revient en fonction du nombre de parts qu’il détient, diminuée de la quote-part des charges et dépenses engagées ainsi que des frais de gestion. Dans la majorité des cas, ces revenus sont versés régulièrement aux détenteurs de parts (le plus souvent trimestriellement).

 

La valeur des parts d’une SCPI varie dans le temps, à la hausse ou à la baisse, en fonction de la valeur de son patrimoine immobilier et de ses éventuels placements financiers (le plus souvent extrêmement minoritaires dans leur capital).

 

Il existe trois grands types de SCPI :

 

  • Les SCPI de rendement : leur rentabilité nette s’apprécie essentiellement à la mesure des revenus trimestriels versés et se situent, en moyenne, entre 4,5 et 5 % pour l’année 2016.
  • Les SCPI spécialisées :
    • Les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier de l’avantage fiscal lié au régime particulier des biens qui composent leur patrimoine (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.) et ouvrent donc, généralement, droit à une réduction d’impôts. Le bénéfice tiré de ce type d’investissement s’apprécie donc à la mesure de son rendement net (entre 2 et 2,5 %, en moyenne, pour l’année 2016) – issu des revenus versés –   mais aussi de l’avantage fiscal obtenu (économie d’impôts).
    • Les SCPI de valorisation (aussi appelées SCPI de plus-values) : leur rendement doit essentiellement s’apprécier à la mesure de l’évolution de leur valeur de part, puisque les revenus versés par ces SCPI sont particulièrement irréguliers et que le gain potentiellement généré le sera grâce aux plus-values réalisées lors de la revente des biens qui constituent le patrimoine de la SCPI.

La pierre est une valeur sûre aux yeux des épargnants français, c’est pourquoi les sociétés civiles de placement immobilier rencontrent un succès croissant depuis plusieurs années et figurent aujourd’hui parmi les placements favoris des Français.

 

Les SCPI font partie des solutions patrimoniales que nous proposons régulièrement à nos clients. En effet, la diversité des SCPI disponibles sur le marché (SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de valorisation) permet de préconiser ce support d’investissement dans bon nombre de stratégies patrimoniales puisqu’elle offre la possibilité de poursuivre différents objectifs et donc de s’adapter à bon nombre de profils d’investisseur.

 

Enfin, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement de propriété, grâce à un crédit immobilier (détention en direct, hors assurance vie) ou bien encore de les inclure en unités de compte dans un contrat d’assurance vie. Ces modes de détention spécifiques peuvent être particulièrement avantageux et donner lieu à des montages patrimoniaux élaborés et très efficaces. Chaque situation ayant ses spécificités, nous vous recommandons de rencontrer un professionnel de la gestion de patrimoine pour déterminer quel(s) type(s) de SCPI est fait pour vous et quel mode de détention sera le plus profitable pour votre patrimoine personnel et/ou professionnel.