Le dispositif Pinel

Lancé en août 2014 en remplacement du dispositif Duflot, le dispositif loi Pinel a pour objectif de relancer la construction de logements neufs dans les zones locatives tendues du territoire français.

 

Il consiste pour un contribuable à investir dans un logement neuf à vocation locative tout en réalisant des économies d’impôts. Afin de pouvoir jouir de l’avantage fiscal consenti par l’Administration, le propriétaire devra respecter un certain nombre de conditions liées au bien et à sa localisation, au locataire et aux modalités de location.

 

La réduction d’impôt sur le revenu accordée l’année de l’achèvement/livraison du bien (sous réserve de sa mise en location dans un délai de 12 mois) est calculée en fonction du montant d’acquisition du bien et de la durée de sa location. Elle est généralement de 12%, 18% ou 21% du montant d’acquisition du bien et s’étale sur toute la durée de sa mise en location, respectivement sur 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif de défiscalisation loi Pinel s’adresse à des contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf et bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour leur investissement. En effet, acquérir un bien en Pinel permet de diversifier son patrimoine dans la pierre tout en réduisant son impôt sur le revenu de manière significative, et ce pendant plusieurs années.

 

Nous vous invitons à rencontrer un Conseiller en Gestion de Patrimoine qui pourra réaliser différentes simulations afin de vous assurer que le dispositif Pinel est bien adapté à votre situation et à vos besoins.

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de réaliser une économie d’impôts substantielle. Toutefois ce dernier devra s’assurer que les différentes conditions d’éligibilité liées au bien, au locataire et aux modalités de location seront bien respectées.

 

Réduction d’impôts et restrictions

Plus le propriétaire loue son bien immobilier longtemps, plus la réduction d’impôts accordée par l’Etat est importante. Elle est accordée à compter de l’année d’achèvement du bien, sous réserve de sa mise en location dans un délai de 12 mois, et est calculée selon les critères suivants :

  • pour un engagement locatif de 6 ans, la réduction d’IR est de 12 % du montant de l’acquisition (soit 2 % par an) ;
  • pour un engagement locatif de 9 ans, la réduction d’IR est de 18 % du montant de l’acquisition(soit 2 % par an) ;
  • pour un engagement locatif de 12 ans, la réduction d’IR est de 21 % du montant de l’acquisition (soit 2 % par an les neuf premières années, puis 1 % par an pour la dixième, la onzième et la douzième année).

 

Dans le cas d’un investissement locatif en loi Pinel réalisé outre-mer, l’avantage accordé est plus élevé. La réduction d’impôts pour les propriétaires est de :

  • 23 % pour un bien loué 6 ans ;
  • 29 % pour un bien loué 9 ans ;
  • 32 % pour un bien loué 12 ans.

 

À noter que pour le Pinel outre-mer, les plafonds de loyers et les conditions de ressources sont différents de ceux en vigueur pour le Pinel classique. Pour en savoir plus sur les opportunités d’investissement Pinel outre-mer, nous vous invitons à vous rapprocher d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine.

 

Enfin, la réduction d’impôt est calculée sur un montant d’investissement total maximum de 300 000 € par foyer fiscal et par an (sur deux biens maximum) ; et un plafond d’investissement au m² de 5 500 €. Elle est également limitée par le plafonnement global des niches fiscales défini par l’Etat (10 000 € par foyer fiscal et par an ou 18 000 € en présence d’investissements outre-mer).

 

Conditions liées au bien

Les biens locatifs éligibles doivent impérativement  être situés dans des zones locatives (agglomérations, villes, etc.) définies par l’État :

  • zone A bis : Paris et 29 communes environnantes ;
  • zone A : Côte d’Azur, Île-de-France, agglomération Genevoise (côté français) ;
  • zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, des villes moins importantes mais dont le un foncier est cher (ex : Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses…), la Corse, les îles non reliées au continent, les départements d’Outre-Mer.

 

Ils doivent également respecter un niveau de performance énergétique globale :

  • les logements neufs ou à construire doivent être conformes à la réglementation thermique RT 2012 (ou disposer du label BBC 2005 en cas d’un dépôt de permis de construire antérieur à 2013) ;
  • les biens nécessitant des travaux doivent bénéficier du label HPE rénovation 2009 ou du label BBC rénovation 2009.

 

Tous les  types de logements ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel, pour en bénéficier votre bien doit entrer dans l’une des catégories suivantes :

  • logements acquis neufs ;
  • logements en l’état futur d’achèvement ;
  • logements dont la construction est supervisée par le ou les investisseurs ;
  • logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs ;
  • logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logements.

 

Enfin, les biens doivent respecter certains délais d’achèvement :

  • les logements en l’état de futur achèvement doivent être achevés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
  • les logements à construire doivent être achevés dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire ;
  • les logements faisant l’objet de travaux doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition du logement ou du local.

 

Conditions liées aux locataires

Le bailleur devra s’assurer que le(s) locataire(s) respecte(nt) certaines conditions de revenus. Ces plafonds, fixés par l’État, sont plus ou moins élevés en fonction de la zone locative où se trouve le bien.

 

Pour l’année 2017, les plafonds de ressources qui s’appliquent aux locataires sont les suivants :

 

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1
1 Personne 36 971 € 36 971 € 30 133 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 241 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 72 433 € 66 420 € 48 393 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 86 479 € 79 558 € 58 421 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 102 893 € 94 183 € 68 725 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 115 782 € 105 985 € 77 453 €
Personne à charge supplémentaire +12 900 € +11 809 € +8 641 €

 

Enfin, précisons qu’il est possible de louer le bien à ses ascendants ou à ses descendants. Toutefois, pour que le propriétaire puisse bénéficier de l’avantage fiscal, le locataire ne devra pas faire partie de son foyer fiscal et devra répondre aux conditions de ressources fixées par la loi Pinel.

 

Conditions liées aux modalités de location

Afin que le propriétaire bénéficie de l’avantage fiscal associé au dispositif Pinel, il devra :

  • louer le logement nu (non meublé) ;
  • louer le bien au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure ;
  • s’assurer que le logement constitue la résidence principale du locataire;
  • mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans;
  • se conformer à des plafonds de loyers.

 

Les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique où se situe le bien. Pour l’année 2017, les limites en vigueur (hors charges) sont les suivantes :

  • zone A Bis : 16,83 € / m²
  • zone A : 12,50 € / m²
  • zone B1 : 10,07 €/ m²

 

À noter que les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, les loyers étant dégressifs en fonction de la surface du logement (comparativement le loyer au m² des petites surfaces est plus important que celui des grandes). Ils peuvent également être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.</p »>

Un Conseiller en Gestion de Patrimoine saura vous orienter dans le choix d’un bien afin d’optimiser non seulement votre économie d’impôt mais aussi la rentabilité de votre investissement locatif, notamment en application des coefficients multiplicateurs évoqués plus haut.

Le dispositif loi Pinel permet d’investir dans un bien immobilier locatif neuf tout en réalisant des économies d’impôts. Pour les contribuables, l’investissement locatif Pinel est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans le cadre d’un projet de défiscalisation.

En outre, il est possible de financer un investissement locatif Pinel à crédit et donc de rembourser tout ou partie des mensualités grâce aux loyers perçus. Les intérêts d’emprunt seront également déductibles des revenus fonciers générés par le bien, ce qui permettra de réduire encore un peu plus son imposition. Enfin, dans le contexte actuel de taux bas, financer ce placement grâce un crédit immobilier peut aussi être l’occasion de bénéficier d’un effet de levier particulièrement intéressant.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion du patrimoine pour définir avec lui si ce dispositif de défiscalisation est adapté à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux. Profitez de ses conseils avisés et des simulations financières qu’il pourra réaliser pour vous !