Le déficit foncier

Le déficit foncier est un avantage fiscal qui s’adresse aux propriétaires de bien(s) immobilier(s) locatif(s) à usage d’habitation (ou aux personnes souhaitant investir dans un tel bien) et soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers (régime micro-foncier exclu). Le principe du déficit foncier est assez simple : lorsque le propriétaire d’un bien immobilier locatif à usage d’habitation loué nu (non meublé) supporte des charges supérieures à ses revenus fonciers (loyers, revenus de SCPI, etc.) pour une année fiscale donnée, il a la possibilité d’imputer le déficit foncier constaté sur son revenu global imposable (salaires, dividendes, revenus fonciers, etc.) de l’année considérée dans la limite de 10 700 €. Si le déficit dépasse ce plafond, l’excédent pourra être reporté et imputé sur ses revenus fonciers (et uniquement sur les revenus fonciers) des dix années suivantes, dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit foncier est donc un dispositif de déduction fiscale qui peut permettre de faire sensiblement baisser le montant de son revenu imposable et donc de son imposition.

Tous les propriétaires immobiliers d’un logement loué nu peuvent utiliser le dispositif fiscal du déficit foncier. Pour ce faire, il faudra opter pour le régime réel de déclaration de vos revenus fonciers et faire en sorte que le montant de vos charges soit plus important que celui de vos recettes foncières au cours d’une année fiscale donnée. Vous pouvez par exemple constater un déficit foncier en réalisant des travaux de rénovation relativement importants dans un logement ancien que vous devrez ensuite louer de manière ininterrompue pendant au moins trois ans après la fin du chantier. Attention toutefois, toutes les dépenses engagées ne peuvent pas être considérées comme des charges déductibles puisque certains travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier.

 

Si vous n’êtes pas encore propriétaire mais que vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif, le déficit foncier peut également être une très bonne opération pour acquérir un bien, le valoriser et amoindrir, voire neutraliser, l’impact fiscal des revenus fonciers associés.

Le déficit foncier se calcule et est communiqué à l’administration fiscale au moment de la déclaration d’impôts du contribuable concerné. Pour ce faire, il déduit l’ensemble des charges déductibles de son revenu foncier, et si le montant de ces charges est supérieur à celui des recettes, le déficit est constaté. Ceci permet de réduire l’assiette de calcul de l’impôt, voire de le neutraliser. Pour rappel, l’imputation sur le revenu global ne peut se faire que l’année de constatation du déficit et dans la limite de 10 700 €. En cas de déficit excédentaire, le surplus pourra être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans la limite annuelle de 10 700 €.

 

Les charges imputables dans le cadre du dispositif de déficit foncier sont les suivantes :

  • les dépenses de travaux de rénovation et d’entretien ;
  • les intérêts et frais d’emprunt contracté pour acquérir le bien ou réaliser des travaux ;
  • les frais d’administration et de gestion ;
  • les impôts (taxe foncière principalement) ;
  • les provisions pour charges de copropriété (charges non imputables au locataire) ;
  • les primes d’assurance (assurance habitation ou assurance loyers impayés, par exemple) ;
  • les charges locatives ;
  • les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
  • certaines déductions spécifiques.

 

Si le dispositif est relativement simple à comprendre et à mettre en œuvre, quelques précautions s’imposent néanmoins :

  • Les intérêts d’emprunt sont uniquement imputables sur les revenus fonciers, et en aucun cas sur le revenu global, y compris la première année. Il est donc préférable de les imputer en premier lorsque l’on procède à la déclaration de revenus.
  • Comme évoqué précédemment, le bien qui fait l’objet du déficit foncier doit rester en location pendant trois années pleine et sans interruption à compter de la déclaration de revenus ; et plus précisément jusqu’au 31 décembre de l’année N+3 pour une première imputation en année N.
  • Attention, les charges liées à des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas imputables.

Exclu du périmètre des niches fiscales, le déficit foncier est l’un des rares dispositifs de déduction fiscale immobilière qui n’a pas été raboté par une loi de finance de ces dernières années.

 

Souvent méconnu des bailleurs, il est pourtant particulièrement intéressant. En effet, pour des personnes déjà propriétaires, il peut permettre de redynamiser un investissement locatif vieillissant (revalorisation du bien par la réalisation de travaux et hausse possible des loyers) tout en réduisant considérablement leur imposition. Pour de nouveaux venus, il offre la possibilité de réaliser un investissement immobilier dans un cadre fiscal particulièrement avantageux. Le déficit foncier est donc une opération qui peut se révéler particulièrement lucrative à condition de respecter scrupuleusement les différents critères d’éligibilité. Il est donc préférable d’être accompagné dans votre démarche par un professionnel de la gestion de patrimoine. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et serez conseillé judicieusement.

 

Expert& finance propose à ses clients de sélectionner pour eux des biens exploitables dans le cadre du mécanisme de déficit foncier et de les mettre en relation directe avec des sociétés de maîtrise d’ouvrage, capables de réaliser les travaux de rénovation nécessaires dans le respect des critères d’éligibilité. Les contraintes de sélection du bien et de gestion des travaux sont donc assurées par des intermédiaires, réduisant ainsi au minimum les obligations du propriétaire.