La nue-propriété

Le droit de propriété permet d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Il peut faire l’objet d’un démembrement de propriété qui dissocie l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier dispose alors du droit d’utiliser le bien et/ou de le louer pour en percevoir les revenus (loyers, etc.), quant au nu-propriétaire, il conserve le droit de disposer du bien (le vendre ou le donner).

 

Au travers de ses partenaires spécialistes de la nue-propriété immobilière, Expert & finance propose à ses clients d’acquérir la nue-propriété de biens immobiliers. Il s’agit le plus souvent de logements, qui peuvent se trouver partout en France, aussi bien dans un programme neuf que dans un immeuble ancien.

 

L’usufruit est quant à lui détenu pendant 15 à 20 ans par une tierce personne (physique ou morale), généralement des sociétés ou des organismes type bailleurs institutionnels ou bailleurs sociaux, qui gèrent, louent et entretiennent le logement durant toute cette période. Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun loyer. A l’issue de la période de démembrement (15 à 20 ans), l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien à sa valeur vénale et sans droits de mutation. Il est alors libre de le louer, de l’occuper ou même de le revendre.

Investir dans la nue-propriété immobilière peut être une opération intéressante à bien des égards, toutefois l’absence de revenus fonciers locatifs pendant toute la durée du démembrement implique que l’investisseur puisse « immobiliser » une importante somme d’argent pendant 15 à 20 ans sans en tirer de revenus. L’investissement en nue-propriété s’adresse donc principalement aux personnes qui possèdent déjà un patrimoine et qui souhaitent investir dans la pierre sur le long terme.

 

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier peut également être particulièrement pertinent pour les personnes assujetties à l’ISF puisque la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’ISF pour le nu-propriétaire.

 

Un investissement en nue-propriété immobilière peut aussi parfaitement s’intégrer dans une stratégie de préparation de la retraite. En effet, en synchronisant la date de fin du démembrement (récupération de la pleine propriété du bien) avec celle de son départ en retraite, un investisseur bien conseillé pourra compenser la baisse de ses revenus, liée au départ en retraite, par la perception des loyers, issus de la location du logement, et ainsi conserver son niveau de vie.

Un double effet de levier : mécanique et économique

Lorsqu’un investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier, il l’achète avec une « décote » de 30 à 40 % par rapport au prix du bien en pleine propriété. En d’autres termes, il achète la nue-propriété en moyenne 30 à 40 % moins cher que s’il avait acquis le bien en pleine propriété. Cette décote s’explique par la cessation d’usufruit temporaire à une tierce personne (généralement une personne morale type bailleurs institutionnels ou bailleurs sociaux).

 

Lors d’un achat en nue-propriété, les frais de notaire portent sur la seule valeur de la nue-propriété et sont donc moindres (l’assiette de calcul des frais étant, de fait, moins importante qu’en cas d’acquisition du bien en pleine propriété).

 

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère mécaniquement et sans frais 100 % de la valeur du bien au moment de la mutation.

 

Pendant la période de démembrement, selon les évolutions du marché immobilier local, la valeur du bien peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Il est donc possible que l’investisseur réalise une plus-value, en sus de la récupération de la pleine propriété, s’il choisit de vendre le bien à l’issue du démembrement.

nue-propriété immobilière

La propriété immobilière sans les charges et contraintes qui s’y rattachent

Les contraintes et les dépenses liées à la gestion, à la location et à l’entretien du bien sont généralement à la charge de l’usufruitier ou du locataire (dispositions contractuelles pouvant prévoir une dérogation à l’article 605 du code civil). Ainsi les charges et travaux de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’habitation et toutes les autres dépenses relatives à l’usage du bien, sont en général et selon les cas, à la charge du locataire ou de la tierce personne détenant l’usufruit. L’investisseur nu-propriétaire n’a, pour ainsi dire, pas à se soucier du bien pendant toute la durée du démembrement !

 

Des avantages fiscaux indéniable

Au-delà de l’absence d’impôts locaux (taxes d’habitation et foncière), l’investissement immobilier en nue-propriété ne génère pas de revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement, il n’engendre donc pas de surplus d’IR pour le nu-propriétaire.

Lorsque l’investisseur a eu recours à un prêt immobilier pour réaliser son investissement en nue-propriété, les intérêts de cet emprunt sont généralement déductibles de ses revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. S’il ne perçoit pas d’autres revenus fonciers, le déficit foncier généré par les intérêts d’emprunt reste imputable sur ses éventuels futurs revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

L’investissement en nue-propriété immobilière bénéficie d’un avantage fiscal particulièrement attrayant pour les foyers fiscaux assujettis à l’ISF. En effet, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’ISF pour le nu-propriétaire. Le bien n’y sera réintégré qu’à l’issue de la période de démembrement, c’est-à-dire lors de la récupération de la pleine propriété par l’investisseur.

Sur le long terme, l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier peut constituer une opération judicieuse à plusieurs titres, notamment dans l’optique de préparation de la retraite (récupération de la pleine propriété du bien synchronisée) ou parce que ce type d’investissement bénéficie d’avantages fiscaux attrayants. Les opportunités d’optimisation patrimoniale et fiscale qui en découlent sont multiples et l’association du dispositif avec d’autres produits d’investissement (immobilier, retraite, épargne, défiscalisation, prêts bancaires, etc.) peut être particulièrement avantageuse. Pour en savoir plus sur les opportunités d’investissement en nue-propriété immobilière et savoir si ce type d’opération correspond à vos besoins, nous vous conseillons de rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine.