La location meublée

La location meublée consiste à louer un bien immobilier équipé. Le mobilier et les équipements doivent être suffisants pour que le locataire puisse emménager dans le logement et y vivre avec ses seuls effets personnels.

 

Ce mode de location présente plusieurs avantages particulièrement intéressants pour le propriétaire bailleur :

  • la gestion locative d’un bien loué meublé est plus souple que celle d’un bien loué nu (vide),
  • le loyer mensuel d’un bien meublé est généralement plus élevé que celui d’un bien loué nu,
  • la fiscalité de la location meublée est bien plus avantageuse que celle de la location nue.

Tout propriétaire bailleur d’un bien immobilier à vocation d’habitation peut choisir de louer ce logement sous le régime fiscal de la location meublée afin de bénéficier des différents avantages inhérents au statut de loueur meublé. Attention toutefois, la loi prévoit une liste précise de meubles et équipements dont les logements meublés doivent impérativement être dotés, sans quoi la location pourrait être requalifiée en location nue.

 

Si vous n’êtes pas encore propriétaire mais que vous souhaitez investir dans un bien immobilier à vocation d’habitation que vous envisagez de louer, il peut être intéressant d’envisager ce mode de location qui offre de réels avantages. Afin de valider s’il est adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs, il est préférable d’être conseillé par un professionnel de la gestion de patrimoine.

Équipement du logement

La loi, au travers du décret du 31 juillet 2015, définit une liste précise du mobilier obligatoire que le propriétaire doit mettre à disposition de son locataire. Pour pouvoir bénéficier du statut de la location meublée, tous les logements dont les baux ont été signés après le 31/08/2015, doivent disposer du mobilier suivant :

  • d’un lit avec couverture ou couette (que le logement dispose ou non d’une chambre séparée),
  • d’un dispositif d’occultation des fenêtres de type stores ou rideaux (dans la pièce faisant office de chambre à coucher),
  • d’une cuisine équipée:
    • de plaques de cuisson,
    • d’un four ou four à micro-ondes,
    • d’un réfrigérateur et d’un congélateur ou d’un réfrigérateur avec un compartiment dont la température est inférieur ou égale à – 6 °C,
  • de vaisselle et ustensiles de cuisine,
  • d’une table et de sièges,
  • d’étagères,
  • de luminaires,
  • de matériel d’entretien ménager.

 

S’il manque un élément à cette liste, le logement ne sera pas considéré comme meublé. Lors de l’état des lieux, il est donc recommandé de joindre au bail l’inventaire précis du mobilier et des équipements présent dans l’appartement.

 

Gestion locative

Bon nombre de propriétaires se tournent vers la location meublée car la gestion locative d’un bien loué meublé est plus souple que celle d’un bien loué nu.

 

Le bail des logements loués meublés est conclu pour une durée minimum de 1 an et est renouvelable par tacite reconduction ; alors que le bail des logements loués nus est conclu pour une durée minimum de 3 ans et est renouvelable par tacite reconduction. Lorsque le logement est loué meublé à des étudiants, la durée minimum du bail est réduite à 9 mois.

 

Le propriétaire qui souhaite récupérer un bien qui constitue la résidence principale du locataire doit respecter un préavis de congé de 3 mois avant l’échéance du bail contre 6 mois dans le cas d’une location vide. En contrepartie, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois contre 3 mois en location nue.

 

Enfin, en ce qui concerne, le montant du dépôt de garantie, il est fixé à 2 mois de loyer contre 1 mois de loyer pour une location nue.

 

Fiscalité

Statut du propriétaire bailleur

Fiscalement, le propriétaire bailleur d’un bien loué meublé peut avoir deux statuts: loueur en meublé professionnel (LMP)
ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).

 

Le statut de loueur en meublé professionnel implique le respect nécessaire de plusieurs conditions :

  • le bailleur, ou un des membres de son foyer fiscal, doit être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel,
  • les recettes locatives annuelles du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € TTC et représenter plus de 50 % des revenus « professionnels » du dit foyer.

Si une seule condition n’est pas respectée, le propriétaire du logement est considéré comme loueur en meublé non professionnel.

 

Imposition des revenus de la location meublée

L’imposition des revenus de la location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et  non du régime des revenus fonciers comme pour une location nue.

 

Si le montant des loyers perçus par le foyer fiscal sur une année est inférieur à 33 200 € HT*, le régime micro-BIC s’applique automatiquement. Il permet au propriétaire d’être imposé sur les loyers après application d’un abattement de 50 % réputé couvrir toutes les charges. C’est-à-dire que seule la moitié des revenus perçus de la location meublée sont imposés.

 

Pour un propriétaire ayant opté délibérément pour le régime réel ou dont le revenu locatif dépassent le plafond des 33 200 € HT*, certaines dépenses liées aux logements peuvent être déduites des recettes locatives (frais d’acquisition, de diagnostics, charges de gestion, assurances, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparation, amortissement de l’immeuble et du mobilier, etc.). Lorsque ces charges dépassent le montant des revenus locatifs, un déficit foncier peut se dégager. Les règles du déficit foncier peuvent alors s’appliquer (déficit dégagé est imputable sur les revenus de même nature pendant 10 ans), il peut alors être intéressant de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel pour pouvoir reporter le déficit sur le revenu global du foyer fiscal.

 

Enfin, la location meublée est généralement exonérée de TVA. Elle peut toutefois y être soumise lorsque la location est accordée à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée ou dans des conditions proches de l’hôtellerie (notamment, maisons de retraite, résidence étudiante, etc.) En cas d’assujettissement à TVA, il est possible de déduire la TVA acquittée ayant grevé la construction ou l’acquisition de l’immeuble et les travaux de grosses réparations ou d’amélioration de la TVA collectée au titre des loyers.

*Selon la fiscalité en vigueur au 01/10/2017

La location meublée est une solution particulièrement intéressante pour louer son bien immobilier dans un cadre fiscal avantageux. Pour ce faire, il est toutefois primordial de veiller à respecter la loi et les obligations liées au statut de loueur en meublé (professionnel ou non professionnel), sans quoi la location pourrait être requalifiée par l’administration fiscale.

 

Si vous êtes intéressé par ce dispositif, il est préférable d’être accompagné dans votre démarche par un professionnel de la gestion de patrimoine qui saura vous conseiller judicieusement.

 

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