Le club deal immobilier

Parfois comparé au crowdfunding immobilier, le club deal immobilier réunit un nombre limité d’investisseurs privés, généralement de deux à quelques dizaines, qui vont acquérir collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit le plus souvent d’immobilier d’entreprise (bureau, immobilier commercial, hôtels, etc.) et, plus rarement, de logements.

 

Contrairement à un placement dans des supports immobiliers collectifs dits « grand public » (SCPI, OPCI, foncières cotées ou non, etc.), qui réunissent plusieurs milliers d’épargnants et investissent dans de nombreux biens, le club deal concerne un groupe restreint d’individus et un nombre limité de biens immobiliers. Les immeubles sont donc parfaitement identifiés, ce qui permet de mieux cibler le rendement et les risques potentiels.

 

Le choix du ou des actifs dans lesquels investir se fait essentiellement en fonction des objectifs de rentabilité, de risque et de durée d’investissement du véhicule. Les critères de qualité de l’actif, d’emplacement et de potentiel de rentabilité (prix d’acquisition, montant des loyers perçus, solidité financière des locataires, rapport entre le montant des loyers et le prix de l’actif, etc.) sont donc déterminants dans cette sélection.

Avec des taux de rentabilité qui oscillent entre 6 et 10 %, selon les scenarii établis par les sociétés de gestion, et l’attrait croissant des épargnants français pour les investissements immobiliers, les clubs deals immobiliers ont incontestablement de quoi séduire.

 

Ils s’adressent à des investisseurs désireux de réaliser un placement dans la pierre tout en diversifiant leur patrimoine immobilier. En effet, la mise en commun des fonds permet aux investisseurs de mutualiser leur capital et ainsi de réaliser des opérations immobilières qui leur seraient probablement inaccessibles à titre individuel, comme par exemple acquérir un immeuble de bureaux.

 

Avec une mise de départ minimum (« ticket d’entrée ») qui se situe généralement autour de 150 000 €, les clubs deals immobilier s’adressent également à des épargnants capables de réunir une telle somme et de l’immobiliser pendant une période de 2 à 15 ans, la durée d’engagement variant largement d’un club deal à un autre.

 

Enfin, si le nombre limité d’investisseurs offre une meilleure perspective de rendement, les risques liés à un tel placement immobilier (risques de vacance locative, de baisse du marché immobilier, etc.) sont potentiellement plus importants que ceux propres à des investissements sur un support immobilier collectif « grand public » puisqu’ils sont portés par un nombre plus restreint d’investisseurs et de biens.

Les investisseurs sont associés au sein d’une structure juridique (généralement une SCI) semi-transparente fiscalement. Ce sont donc les associés qui seront imposés à leur propre fiscalité sur les résultats d’exploitation de la structure (impôts sur les revenus fonciers pour les loyers perçus, éventuel impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession d’actif, etc.).

 

Le financement de la ou des acquisitions se fait à l’aide des fonds propres apportés par les investisseurs. Ces fonds peuvent parfois être complétés par un emprunt bancaire souscrit directement par la structure juridique qui lie les investisseurs.

 

Les associés disposent d’un droit de regard sur les grandes décisions relatives au patrimoine du club deal, le plus souvent sous la forme d’un droit de vote en assemblée générale. En revanche, la gestion courante et l’exploitation de l’actif (travaux éventuels, gestion locative, etc.) sont assurées par la société de gestion porteuse du projet immobilier.

 

Les clubs deals immobiliers ciblent deux sources principales de rendement :

  • la perception de loyers pérennes dans le cadre d’une opération à long terme (10 à 20 ans) ; dans ce cas la société de gestion privilégiera la signature de baux d’une durée ferme (jusqu’à 12 ans) avec les locataires ;
  • la revente assortie d’une plus-value (restructuration, revente « à la découpe », etc.) pour les opérations à court terme (entre 2 et 3 ans).

 

Généralement, le versement des revenus aux associés se fait de manière régulière pour les opérations à long terme. La périodicité de ces versements peut toutefois varier d’un club deal à l’autre (trimestrielle, semestrielle ou annuelle).

Pour ce qui est des clubs deals à court terme, la nature même des opérations immobilières menées implique un versement des revenus en une seule fois, au terme du ou des projets.

Autrefois chasse gardée des investisseurs institutionnels, les clubs deals immobiliers s’ouvrent aujourd’hui aux investisseurs privés. Avec une rentabilité annuelle affichée bien meilleure que celle des investissements immobiliers classiques et la diversification patrimoniale qui en découle, les clubs deals ont incontestablement de quoi séduire. D’autant qu’il peut parfois être envisageable de financer ce type d’opération grâce à un crédit immobilier et ainsi de bénéficier d’un effet de levier particulièrement intéressant compte tenu du contexte actuel de taux bas.

Les clubs deals s’adressent toutefois à un public averti, conscient du risque associé, capable de réunir une somme d’argent importante et de l’immobiliser un certain temps.

Malgré ses dehors exclusifs, le club deal immobilier est un placement particulièrement attrayant qui peut parfaitement trouver sa place dans une stratégie de gestion de patrimoine. Si vous êtes intéressé(e) par ce type d’investissements, nous vous invitons à rencontrer l’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine afin de déterminer s’il est adapté à votre profil, à vos projets et à vos besoins.