Le capital investissement immobilier

En France, le capital investissement immobilier est une forme d’investissement institutionnel proche du private equity. En effet, le capital investissement immobilier consiste à entrer au capital de sociétés privées, généralement non cotées, ayant des besoins en financement pour le développement de leur activité. Cette prise de participation se fait via la souscription de parts de fonds dédiés créés par des sociétés de gestion, qui vont investir dans la ou les sociétés concernées. A la différence du private equity qui investit dans des entreprises œuvrant dans tous types de secteurs d’activité, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés porteuses de projets immobiliers : acquisition et restructuration d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des logements, des locaux commerciaux, des résidences de services, des hôtels, etc.

Les entreprises concernées sont généralement des sociétés françaises non cotées. L’investissement réalisé est donc en grande partie décorrélé des marchés financiers, nationaux et internationaux.

Le capital investissement immobilier s’adresse en priorité aux personnes qui souhaitent diversifier leurs placements et investir dans des PME françaises du secteur immobilier, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

 

Si l’espérance de gain d’un tel support peut être élevée, entre 2 % et 7 % de rendement annuel suivant les scenarii envisagés par les sociétés de gestion, les investisseurs doivent toutefois être conscients du risque associé. En effet, le rendement du fonds est directement corrélé aux performances économiques de la structure ou des structures financées, la valeur des parts souscrites est donc susceptible de varier à la baisse. Ce risque de perte en capital peut toutefois être nuancé puisque le capital investissement immobilier repose sur un sous-jacent immobilier, traditionnellement plus stable qu’un sous-jacent financier.

Comme évoqué plus haut, le capital investissement immobilier se matérialise par la souscription de parts de fonds dédiés investis dans des sociétés porteuses de projets immobiliers. Ces titres peuvent être acquis directement (en nominatif pur) ou bien logés dans un PEA ou un PEA-PME, si le support y est éligible.

 

Au-delà de l’espérance de gain élevée de ce type de support (entre 2 % et 7 % de rendement annuel suivant les scenarii envisagés par les sociétés de gestion), le capital investissement possède un autre atout de taille : la fiscalité. En effet, certains fonds sont éligibles au PEA et/ou au PEA-PME, permettant donc de bénéficier de leur fiscalité avantageuse, et d’autres permettent de bénéficier d’une réduction directe d’IR ou d’ISF.

 

Dans le cas où les parts de fonds acquises sont portées à un PEA ou à PEA-PME, l’investisseur peut bénéficier des avantages fiscaux liés à ces supports (exonération des revenus et des plus-values du placement sous réserve de conserver les titres au moins 5 ans*). Pour en savoir plus sur la fiscalité du PEA et sur la fiscalité du PEA-PME, nous vous invitons à consulter les pages de notre site internet qui leur sont dédiées.

 

A l’instar des FCPI et des FIP pour le private equity, certains fonds de capital investissement immobilier ouvrent droit à des réductions d’Impôt sur le Revenu (IR) ou d’Impôt sur la Fortune (ISF) :

  • la réduction d’IR représente 18 % du montant de la souscription, dans la limite de 9 000 € pour un(e) célibataire et de 18 000 € pour un couple marié ou pacsé* ;
  • la réduction d’ISF représente 50 % du montant de la souscription, dans la limite de 45 000 €*.

Enfin, comme pour les FIP et les FCPI, il est important de savoir que les capitaux engagés seront indisponibles pendant une période donnée (entre 5 et 6 ans), sous peine de devoir restituer l’avantage fiscal consenti par l’Administration.

 

* Selon fiscalité en vigueur au 01/09/2017

Les perspectives de rendement du capital investissement immobilier peuvent être particulièrement attrayantes. Toutefois, comme pour le private equity, il faut garder à l’esprit que le capital investissement immobilier  présente un risque de perte en capital.

En France, les investissements immobiliers sont généralement perçus comme plus stables et « sécurisés » que les investissements financiers. Si le capital investissement immobilier ne constitue pas un placement direct dans la pierre, il n’en demeure pas moins que les structures financées investissent directement les capitaux collectés dans des projets immobiliers. Le risque encouru par l’investisseur qui acquiert des parts de fonds de capital investissement immobilier s’apparente donc davantage à celui d’un placement immobilier qu’à celui d’un investissement sur les marchés financiers ou dans une PME d’un autre secteur d’activité.

En outre, Expert & finance travaille exclusivement avec des partenaires de confiance, spécialistes du secteur immobilier, reconnus pour leur expérience et leur expertise en matière de sélection et de gestion de projets immobiliers à fort potentiel, en France comme à l’étranger. Le capital investissement immobilier peut donc parfaitement s’intégrer dans une stratégie globale de gestion de patrimoine. Ceci est d’autant plus vrai que ce type de placement peut être assorti d’avantages fiscaux non négligeables. Si vous êtes intéressé(e) par le capital investissement immobilier, nous vous invitons à prendre contact avec l’une de nos agences. Vous pourrez ainsi rencontrer l’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine qui saura vous apporter le conseil et l’accompagnement nécessaires pour réaliser les investissements qui correspondent à vos besoins et vos objectifs patrimoniaux.