BFM Business : Amélie ZIEGELMEYER (Expert & finance) explique les parts de SCPI – 01-12-2015

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Amélie ZIEGELMEYER, CGP chez Expert & finance, a été interviewée en direct sur BFM Business dans l’émission Intégrale Placements au sujet des parts de SCPI.

Le 24 novembre dernier, Amélie a expliqué, en 6 min, les principaux intérêts de l’investissement dans des parts de SCPI. Détails de l’interview menée par Cédric Decœur:

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  • Cédric Decœur: Vous êtes conseil en gestion de patrimoine, chez Expert & finance, et vous avez été cette année, lauréat du Trophée de la Gestion de patrimoine, organisé par La Française, en partenariat avec BFM Business. Nous évoquions ce matin les SCPI : beaucoup d’auditeurs nous demandent comment les intégrer dans cette gestion de patrimoine. Est-ce vraiment, Amélie, un incontournable de notre patrimoine qui peut proposer de bons rendements ?
  • Amélie Ziegelmeyer: Les SCPI, Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, sont des produits d’épargne agréés par l’AMF. Leur objectif est de détenir et gérer un parc immobilier diversifié pour le compte de ses associés, à savoir les investisseurs. Aujourd’hui, c’est en effet incontournable dans la construction de son patrimoine « dans la pierre » au vu des nombreux avantages qu’elles présentent. On peut citer que c’est accessible à tous, puisque le minimum du ticket d’entrée est seulement de 1000€ (pas de lourd capital au départ) et qu’il n’y a aucune contrainte liée à la gestion, puisque elle est déléguée à des professionnels qui s’occupent de tout. L’acquisition des biens dans des villes dynamiques (immeubles, logement d’habitat, commerces ou bureaux d’entreprise), leur entretien, la perception des loyers payés aux associés (physiques ou malraux), la gestion des charges, la cession également (sachant que le patrimoine au sein d’une SCPI n’est pas figé, et l’un des rôles du gestionnaire – gérant est de faire évoluer son parc immobilier en fonction de qu’il estime être pertinent), font partie de cette gestion déléguée.

 

  • CD: C’est donc une manière d’investir dans l’immobilier sans en avoir les inconvénients et les ennuis ?
  • AZ: Effectivement. En plus cela permet de diversifier le parc, parce qu’il y a plusieurs biens au sein d’une même SCPI, donc tant sur la typologie que sur la zone géographique, il y a même aujourd’hui des SCPI qui investissent à l’étranger, notamment en Allemagne. Comme on parle de placements, on va s’intéresser à la rentabilité annuelle, qui peut être extrêmement attractive : sur 2014, la moyenne est de 5%, sachant qu’en plus c’est un rendement qui est net de frais de gestion, de taxe foncière et de travaux de rénovation.

 

  • CD: Les SCPI sont alors un placement très avantageux par rapport aux canons du « sans risque » qu’est le fond en euros
  • AZ: En effet. L’avantage qui va intéresser les conseillers en gestion de patrimoine, c’est la souplesse de cette classe d’actifs pour les épargnants de ce type d’opérations, qui permet de réaliser des montages patrimoniaux intéressants, et qui s’adapte tout à fait à des objectifs divers et variés, tels que la préparation de sa retraite, la transmission de son patrimoine…

 

  • CD: Nos auditeurs nous disent souvent : « ok on a bien compris, c’est un outil qui a l’air intéressant, mais comment concrètement je l’intègre dans ma stratégie pour que cela me soit utile. Alors vous avez deux idées à nous proposer ce matin, c’est ça ?
  • AZ: Si parmi vos téléspectateurs et vos auditeurs, il y a des personnes qui sont en activité et qui souhaitent préparer leur retraite à horizon 5 ou 10 ans, on peut leur conseiller d’acheter la nue-propriété des parts de SCPI : c’est le droit de devenir plein propriétaire au terme de ses parts de SCPI. La durée est définie d’avance et on la fait correspondre avec le besoin de revenus, 5 ou 10 ans par exemple. Le gros intérêt de cette stratégie est de permettre aux nus-propriétaires d’acheter les parts de SCPI à une valeur inférieure à celle en pleine propriété.

 

  • CD: C’est un peu comme une décote finalement ?
  • AZ: Pour vous donner un exemple chiffré, le prix d’achat est de 80% de la valeur si on parle d’un démembrement de 5 ans et 66% si on parle d’un démembrement de 10 ans. Donc l’avantage vous l’aurez compris, au-delà de percevoir ses revenus au moment où vous en avez le plus besoin, cela permet aussi d’avoir un bel effet de levier dans son patrimoine, car en achetant 80 quelque chose qui vaut 100, on perçoit un gain de 25% sur 5 ans et 50% sur 10 ans.

 

  • CD: En en plus on n’a pas de revenus taxés…
  • AZ: …donc on augmente pas la fiscalité, tout à fait. Et vu l’effet de levier, c’est aussi adapté aux personnes qui veulent optimiser des liquidités. Cerise sur le gâteau, pour les personnes redevables de l’ISF, la nue-propriété des parts n’est pas à déclarer, pas de lourdes conséquences fiscales donc !

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  • CD: C’est donc idéal pour assurer éventuellement sa retraite. Mais peut-on aussi s’en servir pour transmettre son patrimoine ?
  • AZ: Exactement. Il y a une technique qui est redoutable : le problème est souvent que l’on veut transmettre son patrimoine à ses enfants, mais on ne veut pas non plus se démunir en termes de pouvoir d’achat. En France, il existe un abattement de 100 000 € entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans, valable de son vivant mais également en cas de succession. Il y a un autre abattement, un peu moins connu, de 31 865 €, qui s’applique en ligne directe : c’est le don familial de sommes d’argent, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et les bénéficiaires soient majeurs. L’idée du montage est que l’on va donner la pleine propriété en « argent » à ses enfants, qui eux vont acheter la nue-propriété des parts. En parallèle, les parents vont acheter l’usufruit de ces mêmes parts : on démembre « en famille ».
    Pour vous donner un exemple chiffré, si on prend un père qui donne 30 000 € à son fils pour acheter la nue-propriété de parts de SCPI et qui achète lui-même l’usufruit de ces dernières parts, pour 30 000 € également, soit un achat de 60 000 € de parts de SCPI. Le père continue de recevoir les loyers comme s’il avait 60 000 € de parts (son pouvoir d’achat est donc préservé) et à la date de son décès, le fils devient plein propriétaire de ces 60 000 € de parts, en franchise de droits. Quand on sait que pour cette catégorie de succession, les sommes sont soumises à un taux d’imposition d’environ 20 %, cela permet de gagner 12 000 € , des sommes exceptionnelles.  Pour rappel, la répartition entre l’usufruit et la nue-propriété se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus l’usufruit aura de valeur, c’est à dire la perception de des revenus jusqu’à son décès.

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